戴德梁行

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2019Q1 土地交量沖天 住商工競相放量
租金反應市場缺貨 持續調漲
本季台北市A級辦公大樓新供給面積逾10,000坪,來自於信義區的聯合報忠孝大樓,該棟大樓預租情況佳,現已近滿租狀態,本季第一批進駐租戶為國揚實業。

截至2019年第一季,台北市A級辦公大樓空置率為7.9%,較上季下降1個百分點,全季胃納量達17,500坪。各區相較於上一季空置率,以敦北民生區下降4個百分點最多,南京松江區下降3個百分點次之。本季租戶以醫療保健及化學業為主,主要搬遷區位以信義區及敦北民生區為主。

台北市各區A級辦公大樓租金持續上揚,全市平均租金每月每坪新台幣2,570元,較上季成長約1.6%,已連續成長四季。其中,信義區成長約2.4%為首,次為敦北民生區1.5%,主要係因市場未來幾年缺乏新供給,新大樓租金定價預先反應。

新創產業蓬勃發展,許多創業者及自由工作者選擇以共享辦公室為公司初期的營運場所。過去一年,共享辦公室及商務中心成為辦公大樓需求主力之一,選址偏好交通便利區位,國際知名品牌「WeWork」及「JustCo」亦預計於今年在台問世,預料將再次掀起共享辦公室之話題。

內湖科技園區西湖段租金成長力道強勁
本季內湖科技園區無廠辦大樓新供給。西湖、文德及舊宗三區段空置率皆同步下降。西湖段幾無大面積空置單元釋出,該段空置率下降0.1個百分點至1.2%,再創10年歷史新低點。文德段仍延續去化熱度,主要租賃以科技業及餐飲業為主,該段空置率連續六季下降,本季下降0.9個百分點至5.3%。舊宗段空置率下降1.7個百分點至20.6%。

西湖段租金成長力道強勁,較上季成長6.4%至每月每坪約新台幣1,390元,文德段租金成長2.0%至每月每坪約新台幣990元,舊宗段租金水準則持平,每月每坪租金則約新台幣920元。拜近期科技業及生技業擴編需求之賜,內科廠辦租賃活絡,西湖段辦公空間供不應求,文德段則因西湖段需求外溢效果,預期兩區段租金仍具上揚動能。

便利商店及超市滲透率高 量販店轉趨多元經營
本季台北市主要零售商圈店面租金水準與空置情形除忠孝商圈外,多數無明顯變動,商圈主要路段之空置待租期平均在2季左右,去化情形穩定。

忠孝商圈店面空置率上升3.4個百分點來到12.5%,商圈人潮不復以往,加上難以支撐租金負擔,服飾業(如Superdry)、鐘錶業(OMEGA、SWATCH與Fossil)由沿街店面轉往百貨商場經營。忠孝商圈主要路段空置待租期平均在4季左右,忠孝商圈租金調降速度已不及人潮減少。

不同於忠孝商圈之發展,西班牙彩妝品牌3INA於去年第4季,以高額租金進駐成都路,札幌藥妝則於峨嵋街新增營業據點,體現美/藥妝店持續於西門商圈擴張之發展。該商圈挾其吸引年輕族群及國際觀光客之優勢,租金獨占鰲頭。

小型零售如超級市場業與便利商店業,近3年營業額平均年成長分別為6.0%及4.5%,成長顯著,除市場滲透率高外,其以日常生活消費為主之特性受電商擴張影響較小,近年除既有業者持續展店擴張外,量販業者如家樂福、大潤發以面積規模約100-300坪,發展社區型超市及便利店,顯示量販業者多元經營之趨勢。

旅館法拍交易獨撐第一季房地產投資量
第一季房地產交易總額約新台幣154.2億元,較去年同期增加34%,惟年初為交投淡季且上季基期較高,交易額較上季減少64%。

本季錄得之大額交易,單筆金額約占本季交易總額三分之一,為海霸王集團關係企業凱德唐,自法拍市場以新台幣54.4億元取得高雄市地標85大樓高樓層空間,平均單價約每坪新台幣18萬元。該空間目前主要由君鴻國際酒店使用,未來預計引進海霸王旗下旅館品牌。

延續地上權大樓由住轉商之趨勢,榕茂投資看好台北市辦公市場,以新台幣13.5億元購入台北市志嘉水曜大樓,為年期50年地上權大樓,預計轉作辦公大樓使用。廠辦市場則浮現投資動能,樂富一號不動產投資信託基金及中電開發,於本季投資內湖科技園區廠辦,分別以新台幣21.6億元取得NASA科技總署大樓部分樓層及新台幣14.5億元購入全棟壹電視大樓。此外,工業廠房因應產能增加、自動化趨勢及空間擴充需求,本季全聯實業新台幣以10.8億元台中港關連工業區廠房,區位鄰近既有台中物流廠,計畫發展自動化倉儲。

在目前低利環境下,加上台北市辦公及廠辦租金調漲具投資效益,預期辦公及廠辦產品,將持續受投資人關注。

土地交量沖天,住商工競相放量
根據戴德梁行統計,2019年第一季土地交易持續衝高2018年度之買氣,飆出單季新台幣613億元之所有權交易量,創下政府2011年6月啟動打房政策以來的最高量及史上次高量。戴德梁行表示,土地所有權單季最大交易量新台幣670億元創於2010年第三季,當時景氣由金融海嘯之谷底聚氣強力反彈,搭上新莊副都心土地大量釋出而創下紀錄至今。2012年第三季則因地上權蓬勃發展,而與土地所有權合計共創新台幣841億元之單季天量,但當時之土地所有權交易量不到新台幣600億元。

戴德梁行分析,今年第一季之住商工土地競相放量,住商土地合計約佔三分之二,工業土地亦佔了三分之一。而在十大成交記錄中,住商土地佔了七筆,交易金額亦佔了七成,工業土地則分佔三成,特別的是這三筆工業土地並非產業自用,而皆由建商取得,地點都在雙北地區。戴德梁行進一步指出,建商在台北、新北等深具廠辦市場之潛力區域大舉獵地,係預測到台北市精華區現存之辦公大樓持續老化,逐步邁向都市更新階段,但都更後之產品未必是辦公大樓,目前市場既有的辦公租金已持續增溫,而孕育中的辦公新區集中在板南線沿線,當未來十年完工之新辦公產品進入戰國時代後,廠辦市場則具有租金競爭優勢,深具開發潛力。

土地價格方面,戴德梁行則表示,第一季土地交易價格看似屢創高價,但開發商積極出價並非現階段就看好房價起漲,決勝關鍵是對於提高土地增額容積的掌握程度,無論是規模獎勵、開放空間、都市更新或容積移轉等方式,只要能降低土地容積單價,建商就有提高土地出價的空間。
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