戴德梁行

房市降溫、土地難脫手　科學園區廠房一釋出秒成交逆勢爆紅
國科會近日公布，2025 年上半年三大科學園區合計營業額高達 2.74 兆元，較去年同期大幅成長 26.74%，再創歷史新高。數據顯示，台灣高科技產業持續擴張，園區表現堪稱全國經濟火車頭。與此同時，住宅市場交易量卻明顯降溫較，去年同期減少二到三成，土地市場因為央行限貸措施更陷入「十筆難成交九筆」的低迷困境，據悉標售案件流標率超過50%，可能只剩20%的機率標的出去。整體房市普遍降溫，但科學園區廠房卻逆勢爆紅，成為資金追逐的唯一焦點。
近期市場已有多筆大型交易案例，進一步凸顯園區廠房的稀缺性與高熱度。
案例 成交日期 所在園區
／地區 建物面積 成交金額 單價(NT/坪) 買方
力森諾科竹科廠 2024/7/1 新竹科學園區 2,795.75坪 6.68億 238,998 台積電
群創南科四廠 2024/8/15 南部科學園區 96,027.09 171.4億元 178,491 台積電
新鉅科中科總部 2024/12/18 中科七星園區 19,939坪 30.2億元 151,461 矽品
友達晶材中科廠 2025/2/13 中科后里園區 20,370.95坪 30.5億元 149,729 美光記憶體
穩懋半導體南科廠 2025/8/11 南部科學園區 21,890.33坪 65億元 296,939(含設備) 日月光
這些交易背後也各自具有指標意義。以群創南科四廠為例，規模超過 9 萬坪，是南科近年來少見釋出的超大型廠房，最終由台積電接手，反映出先進製程持續拉高對廠房空間的需求。友達晶材中科廠房則由美光收購，凸顯記憶體產業對台灣據點的長期布局。至於 穩懋南科高雄廠房，則成為日月光的重要擴產據點，代表封測產業也在積極加碼南台灣。這些交易案例不僅顯示半導體、記憶體及封測等高科技產業持續擴產趨勢，也反映出自用型企業對於生產據點的需求仍強勁。相較其他資產類別買氣降溫，園區廠房已成為少數「一釋出就能成交」的熱門標的。
根據戴德梁行最新統計，2025 年前三季全台廠房累積達 494 億元；廠辦前三季累計194 億元，合計占比前三季商用不動產交易額超過六成，光是廠房就接近五成。顯示產業導向的不動產仍是支撐市場的核心板塊。相較之下，受限於央行限貸政策，高總價土地籌資困難，成交量明顯受抑，形成與工業不動產交易熱絡的鮮明對比。
戴德梁行企業顧問服務部執行董事江品頤提到：「廠房廠辦購置熱度並非曇花一現，而是受 AI 應用與先進製造持續推動的結果。半導體產業因應擴廠需求，積極收購具備現成設施的科技廠房，加速產能布局。根據戴德梁行統計，自用型需求占比超過八成，顯示企業在擴充產能與營運布局上仍具信心。」
江品頤進一步分析：「變動的世界中，企業對資產的投資越來越精準與謹慎。尤其在科學園區，廠房往往只怕業主不賣，拿出來就絕對不缺買家。」
以目前戴德梁行獨家受託的新竹科學園區竹科上萬坪大型無塵室廠房為例，兩者皆擁有完整無塵室設施、物流功能、辦公研發空間，與穩定的基礎建設。且地處園區核心位置，條件極為稀缺。江品頤提到：「竹科已經很久沒有這麼大型的廠房釋出了，詢問的熱度的確感受到企業滿手訂單的幸福壓力。」據悉，已有多組潛在買方展開評估，包括半導體與 AI 產業鏈大廠、自用型電子製造業者，與數組外商高科技公司。
戴德梁行認為，隨著關稅議題逐漸落幕，下半年仍將有更多自用型企業進場，尤其是與 AI 晶片製造、散熱、封裝測試相關的廠商。整體來說，這些廠商還是以科學園區為首選，園區廠房仍將是市場的核心焦點，相關交易熱度有望延續，並成為 2025 年最受矚目的亮點之一。
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