冷鏈倉庫成為新的投資熱點 中國高標倉庫將迎來快速且長遠的發展
2020-08-31
上海，2020年8月31日——享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行，近期發佈研究報告——《2020年二季度中國物流地產市場回顧》。報告顯示：受益於復工複產的進程加快以及宏觀政策的支持，2020年第二季度中國經濟增長由負轉正，GDP同比增長3.2%。上半年實物商品網上零售額人民幣43481億元，同比增長14.3%。以線上生鮮超市為例，2020年上半年活躍用戶同比大增69.8%，推動了對核心城市的配送服務和倉庫（尤其是冷鏈倉庫）租賃需求的擴張。冷鏈倉庫成為新的投資熱點。從區域看，中國東部、中部、西部地區物流活動均保持活躍，西部地區回升勢頭更強。
截止二季度，中國內地共錄得約73萬平方米新增供應入市。內地高標倉庫整體空置率環比上升0.4個百分點至12.5%。內地市場平均租金與上季度基本持平為34.9元每平方米每月，同比略降0.6%。香港優質物流倉儲存量總計約2960萬平方英尺，整體空置率與一季度持平為3.1%，平均租金環比下降7.5%至12.8港幣每平方英尺每月。臺灣優質物流倉儲累計約74.8萬坪（約247萬平方米）。參考租金行情約新臺幣500-600元/坪/月。
2020年第二季度全國物流市場區域概覽-
根據二季度交易資料顯示，商務服務、物流地產開發和電商/快運快遞是排名前三行業。受疫情影響，物流地產投資者在區域選擇上更加謹慎；華東地區物流用地更受物流地產開發商關注，主要集中江蘇省蘇州、無錫、徐州和鎮江，安徽省合肥和蕪湖。
受限於物流用地供給，核心城市物流用地一地難求，三四線城市仍有物流用地供應。受全球疫情和外部不確定因素增加影響，投資機構在物流土地獲取的策略上較往年更為謹慎，核心城市及周邊物流土地因稀缺性，租賃需求穩定和抗風險強，則更受投資機構所關注。而從二手交易物業來看，擁有穩定出租率、長期租約、優質租戶和優勢區位的二手高標倉庫成為投資市場炙手可熱的資源。
隨著中國國內經濟增速回升，大量的資本持續湧入中國高標倉庫市場。二季度中，Prois完成交易一支150億元收益基金（GLPCIFI），該基金投資收益主要是來自長三角、京津冀和華中等地區18個城市的收益設施。Loctek和LaSalle共同籌集15億美元資金，將進一步投入開發，服務於北京、上海、廣州及中國西部核心區域內的高標物流倉庫設施。JP MORGAN 和新宜在中國設立合資平臺，投資上海、蘇州和南京周邊高標物流設施。
圖3: 內地物流地產運營商存量佔有率大於1%的市場
2020年4月30日，中國證監會和中國國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》。戴德梁行大中華區研究部主管林榮傑表示：“這標誌著境內基礎設施公募REITs試點正式起步。試點通知將為物流產業規模化發展解開束縛，為產業發展提供有效的融資工具提供新的通路。隨著物流REITs試點推行，在巨大資金支持下，相信中國國內高標倉庫將迎來快速且長遠的發展。”
戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵指出：“隨著企業復工複產穩步推進，產能亦逐步恢復，企業加快轉型升級，因此物流相關固定資產投資有所增加。隨著各大生鮮類和配送平臺業務不斷在核心城市擴大，短期會加快帶動對核心城市及周邊倉庫問詢及租賃需求，尤其是冷鏈倉庫，已成為當下炙手可熱的新投資風向。”
截止二季度，中國內地共錄得約73萬平方米新增供應入市。內地高標倉庫整體空置率環比上升0.4個百分點至12.5%。內地市場平均租金與上季度基本持平為34.9元每平方米每月，同比略降0.6%。香港優質物流倉儲存量總計約2960萬平方英尺，整體空置率與一季度持平為3.1%，平均租金環比下降7.5%至12.8港幣每平方英尺每月。臺灣優質物流倉儲累計約74.8萬坪（約247萬平方米）。參考租金行情約新臺幣500-600元/坪/月。
2020年第二季度全國物流市場區域概覽-
根據二季度交易資料顯示，商務服務、物流地產開發和電商/快運快遞是排名前三行業。受疫情影響，物流地產投資者在區域選擇上更加謹慎；華東地區物流用地更受物流地產開發商關注，主要集中江蘇省蘇州、無錫、徐州和鎮江，安徽省合肥和蕪湖。
受限於物流用地供給，核心城市物流用地一地難求，三四線城市仍有物流用地供應。受全球疫情和外部不確定因素增加影響，投資機構在物流土地獲取的策略上較往年更為謹慎，核心城市及周邊物流土地因稀缺性，租賃需求穩定和抗風險強，則更受投資機構所關注。而從二手交易物業來看，擁有穩定出租率、長期租約、優質租戶和優勢區位的二手高標倉庫成為投資市場炙手可熱的資源。
隨著中國國內經濟增速回升，大量的資本持續湧入中國高標倉庫市場。二季度中，Prois完成交易一支150億元收益基金（GLPCIFI），該基金投資收益主要是來自長三角、京津冀和華中等地區18個城市的收益設施。Loctek和LaSalle共同籌集15億美元資金，將進一步投入開發，服務於北京、上海、廣州及中國西部核心區域內的高標物流倉庫設施。JP MORGAN 和新宜在中國設立合資平臺，投資上海、蘇州和南京周邊高標物流設施。
圖3: 內地物流地產運營商存量佔有率大於1%的市場
2020年4月30日，中國證監會和中國國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》。戴德梁行大中華區研究部主管林榮傑表示：“這標誌著境內基礎設施公募REITs試點正式起步。試點通知將為物流產業規模化發展解開束縛，為產業發展提供有效的融資工具提供新的通路。隨著物流REITs試點推行，在巨大資金支持下，相信中國國內高標倉庫將迎來快速且長遠的發展。”
戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵指出：“隨著企業復工複產穩步推進，產能亦逐步恢復，企業加快轉型升級，因此物流相關固定資產投資有所增加。隨著各大生鮮類和配送平臺業務不斷在核心城市擴大，短期會加快帶動對核心城市及周邊倉庫問詢及租賃需求，尤其是冷鏈倉庫，已成為當下炙手可熱的新投資風向。”
