建商減碼購地 年交量難保千億 內需消費力撐 店東盼重返榮景
2023-10-04
A級辦公大樓空置率維持低檔，遠距與實體混合工作型態更突顯辦公大樓的區位價值
戴德梁行今天發布第三季商用不動產動態，本季台北市A級辦公大樓的平均空置率為4.0%，與上季相比，下降0.4個百分點，空置率維持低檔，短期供給仍稀缺。而富邦A25和皇翔台汽北站等A級辦公大樓預計近期完工，供貨短絀情況有望舒緩，市場供需將逐漸恢復均衡。
受市場供給仍屬不足影響，優質大樓租金續漲。本季租金較上季微幅上漲0.2%，全市平均租金每月每坪2,670元，以信義區每月每坪3,320元為最高，敦南區每月每坪2,420元次之。
展望後疫情時代，企業正努力引導員工重返實體辦公，但仍有不少員工傾向遠距與實體混合的工作模式。為續留優質人才，同時增強延攬新血的競爭力，企業選址將更重視大眾運輸、交通樞紐及停車之便利性，以降低員工通勤成本；內部空間上則營造開放與私密性並重的工作環境，藉此拉近實體與遠距辦公差異。
民眾消費暢旺，西門商圈空置店面回補迅速、租金持穩
依據經濟部統計局資料，今年1至8月累計綜合商品零售業營業額年增10.9%，百貨公司營業額年增19.6%，民眾消費表現暢旺，此波消費力道也反映在商圈復甦上。西門商圈復甦最明顯，店面空置率從疫情高峰23.1%下降至本季7.6%，已連續5季下降。值得注意的是，西門町老店成都楊桃冰舊址去年11月由合庫資產以8,502萬元自法拍取得，根據最新實價登錄資料所載，該店面今年3月以25萬元月租金由伴手禮店業者承租，租金收益率約為3.5%。此案例表現出歷經疫後復甦及升息衝擊，台北市一級商圈店面投報率新標竿。
本季忠孝商圈主要變動來自既存店家於商圈內轉換店面，其中日系珠寶店「agete」進駐黃金位置，商圈整體空置率微幅下降至約13%。中山商圈受惠於排隊名店開幕及線形公園聚集人潮，空置率與上季持平維持在約5%的水準。
投資市場冷冷清清 自用型買家力撐
第三季度的投資市場交易金額為158億元，在沒有REITs標售的加持後，相較上一季大幅減少近70%，投資市場重回基本面，交易顯得較為冷清。其中，投資型買家明顯縮手，本季前十大交易竟不見投資目的，市場僅尚存自用型買家撐盤，因此生產型的工業地產，如廠辦或廠房交易，其金額占比達85%，約133億元。不僅如此，本季單筆交易總額也顯見萎縮，僅有一筆超過新台幣30億元以上，最高金額之交易為晶碩光學以30.4億元購得桃園廠辦。
土地千億交量保衛戰 Q4挑戰不可能的任務
根據戴德梁行統計，2023年第三季土地交易量總算擺脫前兩季的沉寂，來到新台幣382億元，相當於上半年的總和，累積前三季交易量為新台幣770億元。市場活絡度雖略有起色，但仍遠低於近十年單季新台幣485億元的平均交易量，可見土地市場仍處在觀望期，建商只挑優質土地投資的方向不變。
戴德梁行指出，2016年是近十年來年度土地交易量的最低點，僅新台幣892億元，今年第四季將是年度土地交易金額是否跌破十年新低的保衛戰。第三季單筆達新台幣40億元以上的土地交易尚有台北市石牌商圈及台中市北屯區兩宗商業土地，但第四季目前看來尚無此等規模的指標性土地標案，建商在國內大選前後及國際政經局勢仍充滿變數之際，預期第四季的交易量亦難突破新台幣200億元，這也表示2023全年度土地交易要突破千億大關難度極高。
戴德梁行分析，從地價指數來看，2023年土地交易量雖大幅萎縮，但住宅、商業、工業地價仍溫和上漲，也並未看到後勢有下跌跡象。而建商最擔心的營建成本，儘管營造工程物價指數從年初至今始終維持在132～133(相對於2015年底的100)無重大波動，但國際升息趨勢仍未停歇，因此減緩土地儲備量，以當前營建成本為基礎評估都市更新及捷運聯開案將是建商面對目前市場氛圍的穩健策略。戴德梁行研究顧問部李易璇協理表示，眾所矚目的捷運萬大線中正紀念堂站已於八月底公告，預計明年第一季截標，廈安站預計十一月底截標，中和站及連城錦和站亦將於近期公告招商，將會是明年建商風險趨避下，積極回防雙北、跟著捷運佈署的良機。
戴德梁行今天發布第三季商用不動產動態，本季台北市A級辦公大樓的平均空置率為4.0%，與上季相比，下降0.4個百分點，空置率維持低檔，短期供給仍稀缺。而富邦A25和皇翔台汽北站等A級辦公大樓預計近期完工，供貨短絀情況有望舒緩，市場供需將逐漸恢復均衡。
受市場供給仍屬不足影響，優質大樓租金續漲。本季租金較上季微幅上漲0.2%，全市平均租金每月每坪2,670元，以信義區每月每坪3,320元為最高，敦南區每月每坪2,420元次之。
展望後疫情時代，企業正努力引導員工重返實體辦公，但仍有不少員工傾向遠距與實體混合的工作模式。為續留優質人才，同時增強延攬新血的競爭力，企業選址將更重視大眾運輸、交通樞紐及停車之便利性，以降低員工通勤成本；內部空間上則營造開放與私密性並重的工作環境，藉此拉近實體與遠距辦公差異。
民眾消費暢旺，西門商圈空置店面回補迅速、租金持穩
依據經濟部統計局資料，今年1至8月累計綜合商品零售業營業額年增10.9%，百貨公司營業額年增19.6%，民眾消費表現暢旺，此波消費力道也反映在商圈復甦上。西門商圈復甦最明顯，店面空置率從疫情高峰23.1%下降至本季7.6%，已連續5季下降。值得注意的是，西門町老店成都楊桃冰舊址去年11月由合庫資產以8,502萬元自法拍取得，根據最新實價登錄資料所載，該店面今年3月以25萬元月租金由伴手禮店業者承租，租金收益率約為3.5%。此案例表現出歷經疫後復甦及升息衝擊，台北市一級商圈店面投報率新標竿。
本季忠孝商圈主要變動來自既存店家於商圈內轉換店面，其中日系珠寶店「agete」進駐黃金位置，商圈整體空置率微幅下降至約13%。中山商圈受惠於排隊名店開幕及線形公園聚集人潮，空置率與上季持平維持在約5%的水準。
投資市場冷冷清清 自用型買家力撐
第三季度的投資市場交易金額為158億元，在沒有REITs標售的加持後，相較上一季大幅減少近70%，投資市場重回基本面，交易顯得較為冷清。其中，投資型買家明顯縮手，本季前十大交易竟不見投資目的，市場僅尚存自用型買家撐盤，因此生產型的工業地產，如廠辦或廠房交易，其金額占比達85%，約133億元。不僅如此，本季單筆交易總額也顯見萎縮，僅有一筆超過新台幣30億元以上，最高金額之交易為晶碩光學以30.4億元購得桃園廠辦。
土地千億交量保衛戰 Q4挑戰不可能的任務
根據戴德梁行統計，2023年第三季土地交易量總算擺脫前兩季的沉寂，來到新台幣382億元，相當於上半年的總和，累積前三季交易量為新台幣770億元。市場活絡度雖略有起色，但仍遠低於近十年單季新台幣485億元的平均交易量，可見土地市場仍處在觀望期，建商只挑優質土地投資的方向不變。
戴德梁行指出，2016年是近十年來年度土地交易量的最低點，僅新台幣892億元，今年第四季將是年度土地交易金額是否跌破十年新低的保衛戰。第三季單筆達新台幣40億元以上的土地交易尚有台北市石牌商圈及台中市北屯區兩宗商業土地，但第四季目前看來尚無此等規模的指標性土地標案，建商在國內大選前後及國際政經局勢仍充滿變數之際，預期第四季的交易量亦難突破新台幣200億元，這也表示2023全年度土地交易要突破千億大關難度極高。
戴德梁行分析，從地價指數來看，2023年土地交易量雖大幅萎縮，但住宅、商業、工業地價仍溫和上漲，也並未看到後勢有下跌跡象。而建商最擔心的營建成本，儘管營造工程物價指數從年初至今始終維持在132～133(相對於2015年底的100)無重大波動，但國際升息趨勢仍未停歇，因此減緩土地儲備量，以當前營建成本為基礎評估都市更新及捷運聯開案將是建商面對目前市場氛圍的穩健策略。戴德梁行研究顧問部李易璇協理表示，眾所矚目的捷運萬大線中正紀念堂站已於八月底公告，預計明年第一季截標，廈安站預計十一月底截標，中和站及連城錦和站亦將於近期公告招商，將會是明年建商風險趨避下，積極回防雙北、跟著捷運佈署的良機。
