2011年第三季不動產市場概況展望
2011-10-05
投資金額創新高;土地交易市場回溫
今年第三季雖有「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅)之課徵及歐美債市危機發生，自用型及長期持有型買方投資不動產卻不受影響，單季大宗成交案金額遽增至NT$551億元，較前一季成長124%，創過去三年新高，累計今年前三季總成交金額已達NT$977億元。
若以標的屬性分析，本季辦公大樓交易案共計9件，交易金額高達NT$280億元，占所有類型總成交金額之51%。而交易標的多坐落於敦南區，國泰人壽分別以NT$85.67億元及NT$96億元標得國泰敦南商業大樓及新光敦南大樓，換算辦公室每坪均價分別為NT$91萬元及NT$131.8萬元；富邦人壽則以每坪均價約NT$91萬元標得凌雲通商大樓，總價合計NT$14.58億元；最後則為戴德梁行辦理標售之華票總部大樓，以總金額NT$46.28億元標出，得標者為頂禾開發。以上顯示位置良好、產權單純之優質辦公大樓仍是大型投資人的首選。
零售市場方面，累計至2011年8月份綜合商品零售業營業額為NT$6,307.78億元，較上年同期增長6.39%。各細業均較上年同期呈正成長，其中以百貨公司業增加8.53％最多，超級市場業增加7.73％次之，量販店業增加6.35％再次之，顯示消費性支出仍持續成長。
看好國際觀光客與陸客的龐大商機，國際品牌陸續進入台灣，百貨商場營運商更積極改裝，例如西門商圈的誠品武昌店及忠孝商圈的明曜百貨，紛紛改裝引進新品牌，並於本季重新開幕。整體而言，信義商圈及忠孝商圈多引入精品及流行服飾大店，而站前商圈及西門商圈則以流行潮牌為主。
零售商場買賣交易上，繼上一季龍巖取得亞洲廣場大樓3、4樓商場及全球人壽取得壽德大樓之1樓及地下商場後，本季台灣農林以NT$51.24億元購入亞洲廣場大樓地下1至3層之3,741坪商場，顯示投資人看好站前商圈未來發展。
有別於買賣市場的熱絡情況，辦公大樓租賃市場則維持平穩之態勢，與上季相較，台北市A級辦公大樓平均租金持平在每坪每月NT$2,330元之水準，整體空置率下降1.2個百分點至10.7%，去化面積約6,700坪，為2008年第三季以來之新高，整體而言，租賃市場仍屬穩定去化之階段。本季較大面積之租賃案多位於信義計畫區，如貝立德與景順投信分別承租2號交易廣場及華新信義大樓逾600坪之辦公空間。
土地市場方面，根據戴德梁行統計，今年第三季的土地交易市場又回到了以往每季達300億以上的交易量，而精華區土地交易單價則是屢創新高。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，今年的土地交易市場走過第二季115億的萎縮交易量、以及新竹以北公有地零交易記錄後，第三季又回到了過去每季逾300億的水準，而土地單價則穩穩站上了每坪千萬的大關。
楊長達表示，若以素地來看，第三季最大一宗土地交易為基泰建設所賣出，位於基隆信義區的墳墓用地，交易金額達41.4億元，其次是興富發購入台中市七期新八土地的28億元居次，遠雄建設則以23億元標得機場捷運A7站合宜住宅A基地位居第三。而第三季末成功標售的華票總部大樓是一棟屋齡逾30年的老舊大樓，以投標人的出價情形研判，投標人係著眼於土地而非建物，若將該案視為土地交易，則46.3億元的總價與每坪達1,405萬的單價則雙雙躍居本季之冠。
今年第三季的土地交易還有兩個主要特色，其一是法院拍賣市場罕見地成為交易主力，例如威力開發以20.7億拍得位於仁愛路三段的住宅區土地，以及長虹建設以21.9億元拍下內湖科技園區科工A土地，其拍定價皆逾20億元，在法拍市場實屬罕見。其二是單價高，除了華票總部標案外，華建購入位於忠孝東路、安東街口的商三特土地單價高達898萬，威力開發拍定的土地單價亦高達827萬。若將國泰敦南商業大樓與新光敦南大樓等兩棟屋齡亦接近30年、產權單純的房地視為未來有重建題材的土地交易案，以85.7億與96億的交易總價折算其土地單價亦皆突破千萬元大關，打破年初元利建設以960萬的單價買下位於遠企中心旁持分土地的紀錄。
楊長達認為，精華區土地有絕對稀少性，上市櫃建商為尋求穩定的土地資源，在國際景氣混沌、國內大選前投資市場觀望之際，建商對於精華區土地的購置，其積極度絲毫未減。近期政府機關與國營事業轉向標售地上權以活化資產，預計開發商與壽險業仍將是競逐地上權市場的兩大主力。
台北市第三季主要買賣個案
大樓名稱 區位 買家 面積(坪) 買賣金額（NT$億元）
國泰敦南商業大樓 敦化南路二段 國泰人壽 9,980 85.67
新光敦南大樓 敦化南路一段 國泰人壽 9,217 96.00
華票總部大樓 敦化南路二段 頂禾開發 2,696 46.28
凌雲通商大樓 敦化南路二段 富邦人壽 1,840 14.58
亞洲廣場大樓 忠孝西路 台灣農林 3,741 51.24
今年第三季雖有「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅)之課徵及歐美債市危機發生，自用型及長期持有型買方投資不動產卻不受影響，單季大宗成交案金額遽增至NT$551億元，較前一季成長124%，創過去三年新高，累計今年前三季總成交金額已達NT$977億元。
若以標的屬性分析，本季辦公大樓交易案共計9件，交易金額高達NT$280億元，占所有類型總成交金額之51%。而交易標的多坐落於敦南區，國泰人壽分別以NT$85.67億元及NT$96億元標得國泰敦南商業大樓及新光敦南大樓，換算辦公室每坪均價分別為NT$91萬元及NT$131.8萬元；富邦人壽則以每坪均價約NT$91萬元標得凌雲通商大樓，總價合計NT$14.58億元；最後則為戴德梁行辦理標售之華票總部大樓，以總金額NT$46.28億元標出，得標者為頂禾開發。以上顯示位置良好、產權單純之優質辦公大樓仍是大型投資人的首選。
零售市場方面，累計至2011年8月份綜合商品零售業營業額為NT$6,307.78億元，較上年同期增長6.39%。各細業均較上年同期呈正成長，其中以百貨公司業增加8.53％最多，超級市場業增加7.73％次之，量販店業增加6.35％再次之，顯示消費性支出仍持續成長。
看好國際觀光客與陸客的龐大商機，國際品牌陸續進入台灣，百貨商場營運商更積極改裝，例如西門商圈的誠品武昌店及忠孝商圈的明曜百貨，紛紛改裝引進新品牌，並於本季重新開幕。整體而言，信義商圈及忠孝商圈多引入精品及流行服飾大店，而站前商圈及西門商圈則以流行潮牌為主。
零售商場買賣交易上，繼上一季龍巖取得亞洲廣場大樓3、4樓商場及全球人壽取得壽德大樓之1樓及地下商場後，本季台灣農林以NT$51.24億元購入亞洲廣場大樓地下1至3層之3,741坪商場，顯示投資人看好站前商圈未來發展。
有別於買賣市場的熱絡情況，辦公大樓租賃市場則維持平穩之態勢，與上季相較，台北市A級辦公大樓平均租金持平在每坪每月NT$2,330元之水準，整體空置率下降1.2個百分點至10.7%，去化面積約6,700坪，為2008年第三季以來之新高，整體而言，租賃市場仍屬穩定去化之階段。本季較大面積之租賃案多位於信義計畫區，如貝立德與景順投信分別承租2號交易廣場及華新信義大樓逾600坪之辦公空間。
土地市場方面，根據戴德梁行統計，今年第三季的土地交易市場又回到了以往每季達300億以上的交易量，而精華區土地交易單價則是屢創新高。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，今年的土地交易市場走過第二季115億的萎縮交易量、以及新竹以北公有地零交易記錄後，第三季又回到了過去每季逾300億的水準，而土地單價則穩穩站上了每坪千萬的大關。
楊長達表示，若以素地來看，第三季最大一宗土地交易為基泰建設所賣出，位於基隆信義區的墳墓用地，交易金額達41.4億元，其次是興富發購入台中市七期新八土地的28億元居次，遠雄建設則以23億元標得機場捷運A7站合宜住宅A基地位居第三。而第三季末成功標售的華票總部大樓是一棟屋齡逾30年的老舊大樓，以投標人的出價情形研判，投標人係著眼於土地而非建物，若將該案視為土地交易，則46.3億元的總價與每坪達1,405萬的單價則雙雙躍居本季之冠。
今年第三季的土地交易還有兩個主要特色，其一是法院拍賣市場罕見地成為交易主力，例如威力開發以20.7億拍得位於仁愛路三段的住宅區土地，以及長虹建設以21.9億元拍下內湖科技園區科工A土地，其拍定價皆逾20億元，在法拍市場實屬罕見。其二是單價高，除了華票總部標案外，華建購入位於忠孝東路、安東街口的商三特土地單價高達898萬，威力開發拍定的土地單價亦高達827萬。若將國泰敦南商業大樓與新光敦南大樓等兩棟屋齡亦接近30年、產權單純的房地視為未來有重建題材的土地交易案，以85.7億與96億的交易總價折算其土地單價亦皆突破千萬元大關，打破年初元利建設以960萬的單價買下位於遠企中心旁持分土地的紀錄。
楊長達認為，精華區土地有絕對稀少性，上市櫃建商為尋求穩定的土地資源，在國際景氣混沌、國內大選前投資市場觀望之際，建商對於精華區土地的購置，其積極度絲毫未減。近期政府機關與國營事業轉向標售地上權以活化資產，預計開發商與壽險業仍將是競逐地上權市場的兩大主力。
台北市第三季主要買賣個案
大樓名稱 區位 買家 面積(坪) 買賣金額（NT$億元）
國泰敦南商業大樓 敦化南路二段 國泰人壽 9,980 85.67
新光敦南大樓 敦化南路一段 國泰人壽 9,217 96.00
華票總部大樓 敦化南路二段 頂禾開發 2,696 46.28
凌雲通商大樓 敦化南路二段 富邦人壽 1,840 14.58
亞洲廣場大樓 忠孝西路 台灣農林 3,741 51.24
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