央行宣布升息 壽險業出價彈性限縮 土地單季交易量三年新低 捷運土開及公辦都更成新興戰場
2022-03-31
辦公大樓空置率持平 區域間互有消長
第一季台北市A級辦公大樓空置率為4.2%，較上季微幅上升0.1個百分點。其中以西區上升0.8個百分點為最多，敦北民生區上升0.5個百分點次之；然南京松江區下降0.9個百分點，空置率僅0.2%。
隨國內外疫情逐漸降溫，居家工作告一段落，企業也紛紛啟動返回辦公室政策，需求持穩，全市平均租金為每月每坪2,620元。信義區辦公大樓租金緩漲，以每月每坪3,220元為最高，敦南區每月每坪2,420元次之。
展望未來2年將投入市場之辦公新供給，僅有富邦A25，預計於2023年問市。短期內在核心區供給仍不足支應需求之情形下，租戶評估轉向外圍新興南港辦公商圈。另後疫情時代，因應工作型態改變，放大辦公室公共空間，封閉固定與開放流動的靈活彈性辦公室規劃蔚為潮流。
迎合民生需求 超商冷凍生鮮商機增溫
隨著疫苗覆蓋率提高，再加上適逢農曆春節採購潮，帶動零售業營業額提升。統計至2022年1月，綜合商品零售業營業額年增9.1% ；超級市場、量販店營業額順應春節採購高峰，呈現雙數位成長，分別年增17.1%、12.5% ；百貨公司營業額則年增6.6%；便利商店營業額年增5.9%。
各商圈空置幾近持平，進駐商家更迭遞補，各商圈業種逐漸洗牌。部分連鎖保養品、服飾店退出忠孝商圈，藥妝店及夾娃娃機店陸續進駐，空置率來到16.9%，上升1.9個百分點。中山南京商圈本季空置率維持7.2%，除連鎖西裝服飾店「青山洋服」退出台灣市場，特賣會及餐飲業者陸續進駐。連鎖藥妝店則持續撤出西門商圈，部分房東採分租去化店面，吸引小單位商家進駐，空置率微幅下降至21.1%。
因應疫情延伸的生鮮及輕自煮需求提升，無印良品美麗華旗艦店首次推出50坪生鮮蔬果食品專區；全家「FamiSuper選品超市店」在忠孝商圈亮相，以15坪面積超市專區滿足生鮮蔬果的採買需求；7-ELEVEN推出「OPEN NOW」快超市概念店，擴增生鮮及冷凍品項，超商逐漸超市化帶動商機。
央行宣布升息 壽險業出價彈性限縮
本季投資市場交易額為335億元，與去年第一季締造歷史紀錄相比減少28%。看好市場前景，壽險業砸重金購買投資性不動產，投資金額達213.5億元，佔比64%，其中中國人壽以120.5億及32億分別購入台中豐邑市政核心大樓及台北潤泰金融大樓，前者創下台中市史上最高單筆交易金額，另有全球人壽以58億元打包新竹國賓大飯店等三棟複合商業大樓。因台北核心區投資標的難覓，買家轉向台中，致躍升為投資熱區。另以產品觀之，科技業持續購置自用廠辦大樓及廠房，惟交易規模不大，均在新台幣10億元以下。
由壽險業大舉買下商用不動產觀之，其看好市場發展前景，尤其鎖定精華區收益穩定之產品，然央行於3月17日宣布升息1碼，將影響壽險業購置不動產出價彈性，惟利率仍處在歷史相對低點，預期資金仍將保有動能，伺機而動。
土地單季交易量三年新低 捷運土開及公辦都更成新興戰場
根據戴德梁行統計，2022年第一季土地交易量僅新台幣455億元，為近三年單季最低成交量。戴德梁行表示，今年第一季的工業土地交易量依然穩定，商業土地供給則大幅減少，住宅土地亦低於近三年之單季平均交易量。目前看來第二季並無大規模公有土地釋出，因此泰豐中壢舊廠的2.69萬坪住宅土地、 1.72萬坪工商綜合區土地及三重集賢路的2千坪土地將是第二季最具指標性的標售戰場。
戴德梁行表示，雖然今年才走過第一季，但從央行去年四度實施房地選擇性信用管制，今年3月再宣布升息，已能明確感受到今年土地交易市場周遭的冷空氣，儘管央行表示升息係為抑制通膨預期而非打炒房，但對中小型建商而言，今年要取得土地之難度將更高。
戴德梁行分析，今年建商除了必須謹慎面對政府抑制房價的政策，同時亦承受著人工、建材成本持續上漲的壓力，加上過去幾年取得的土地成本是年年高漲，整體而言無讓利空間，房價無下跌條件。對於資本雄厚的大型建商而言，緊縮土地貸款成數或升息一兩碼或許影響不大，獵地趨勢仍將持續，但出手前之評估將更趨謹慎，預估今年土地交易量將明顯下滑。
面對土地取得日益艱難的窘境，戴德梁行指出，參與捷運土開及公辦都更將是開發商另闢新興戰場的絕佳途徑。包括捷運萬大線及新北環狀線等沿線車站的捷運土地開發。另外公辦都更案，如臺北車站特定專用區E1E2街廓及臺大紹興南街基地再生計畫等，捷運土地開發及公辦都更，免除購地成本，將是今年開發商角逐的戰場。
第一季台北市A級辦公大樓空置率為4.2%，較上季微幅上升0.1個百分點。其中以西區上升0.8個百分點為最多，敦北民生區上升0.5個百分點次之；然南京松江區下降0.9個百分點，空置率僅0.2%。
隨國內外疫情逐漸降溫，居家工作告一段落，企業也紛紛啟動返回辦公室政策，需求持穩，全市平均租金為每月每坪2,620元。信義區辦公大樓租金緩漲，以每月每坪3,220元為最高，敦南區每月每坪2,420元次之。
展望未來2年將投入市場之辦公新供給，僅有富邦A25，預計於2023年問市。短期內在核心區供給仍不足支應需求之情形下，租戶評估轉向外圍新興南港辦公商圈。另後疫情時代，因應工作型態改變，放大辦公室公共空間，封閉固定與開放流動的靈活彈性辦公室規劃蔚為潮流。
迎合民生需求 超商冷凍生鮮商機增溫
隨著疫苗覆蓋率提高，再加上適逢農曆春節採購潮，帶動零售業營業額提升。統計至2022年1月，綜合商品零售業營業額年增9.1% ；超級市場、量販店營業額順應春節採購高峰，呈現雙數位成長，分別年增17.1%、12.5% ；百貨公司營業額則年增6.6%；便利商店營業額年增5.9%。
各商圈空置幾近持平，進駐商家更迭遞補，各商圈業種逐漸洗牌。部分連鎖保養品、服飾店退出忠孝商圈，藥妝店及夾娃娃機店陸續進駐，空置率來到16.9%，上升1.9個百分點。中山南京商圈本季空置率維持7.2%，除連鎖西裝服飾店「青山洋服」退出台灣市場，特賣會及餐飲業者陸續進駐。連鎖藥妝店則持續撤出西門商圈，部分房東採分租去化店面，吸引小單位商家進駐，空置率微幅下降至21.1%。
因應疫情延伸的生鮮及輕自煮需求提升，無印良品美麗華旗艦店首次推出50坪生鮮蔬果食品專區；全家「FamiSuper選品超市店」在忠孝商圈亮相，以15坪面積超市專區滿足生鮮蔬果的採買需求；7-ELEVEN推出「OPEN NOW」快超市概念店，擴增生鮮及冷凍品項，超商逐漸超市化帶動商機。
央行宣布升息 壽險業出價彈性限縮
本季投資市場交易額為335億元，與去年第一季締造歷史紀錄相比減少28%。看好市場前景，壽險業砸重金購買投資性不動產，投資金額達213.5億元，佔比64%，其中中國人壽以120.5億及32億分別購入台中豐邑市政核心大樓及台北潤泰金融大樓，前者創下台中市史上最高單筆交易金額，另有全球人壽以58億元打包新竹國賓大飯店等三棟複合商業大樓。因台北核心區投資標的難覓，買家轉向台中，致躍升為投資熱區。另以產品觀之，科技業持續購置自用廠辦大樓及廠房，惟交易規模不大，均在新台幣10億元以下。
由壽險業大舉買下商用不動產觀之，其看好市場發展前景，尤其鎖定精華區收益穩定之產品，然央行於3月17日宣布升息1碼，將影響壽險業購置不動產出價彈性，惟利率仍處在歷史相對低點，預期資金仍將保有動能，伺機而動。
土地單季交易量三年新低 捷運土開及公辦都更成新興戰場
根據戴德梁行統計，2022年第一季土地交易量僅新台幣455億元，為近三年單季最低成交量。戴德梁行表示，今年第一季的工業土地交易量依然穩定，商業土地供給則大幅減少，住宅土地亦低於近三年之單季平均交易量。目前看來第二季並無大規模公有土地釋出，因此泰豐中壢舊廠的2.69萬坪住宅土地、 1.72萬坪工商綜合區土地及三重集賢路的2千坪土地將是第二季最具指標性的標售戰場。
戴德梁行表示，雖然今年才走過第一季，但從央行去年四度實施房地選擇性信用管制，今年3月再宣布升息，已能明確感受到今年土地交易市場周遭的冷空氣，儘管央行表示升息係為抑制通膨預期而非打炒房，但對中小型建商而言，今年要取得土地之難度將更高。
戴德梁行分析，今年建商除了必須謹慎面對政府抑制房價的政策，同時亦承受著人工、建材成本持續上漲的壓力，加上過去幾年取得的土地成本是年年高漲，整體而言無讓利空間，房價無下跌條件。對於資本雄厚的大型建商而言，緊縮土地貸款成數或升息一兩碼或許影響不大，獵地趨勢仍將持續，但出手前之評估將更趨謹慎，預估今年土地交易量將明顯下滑。
面對土地取得日益艱難的窘境，戴德梁行指出，參與捷運土開及公辦都更將是開發商另闢新興戰場的絕佳途徑。包括捷運萬大線及新北環狀線等沿線車站的捷運土地開發。另外公辦都更案，如臺北車站特定專用區E1E2街廓及臺大紹興南街基地再生計畫等，捷運土地開發及公辦都更，免除購地成本，將是今年開發商角逐的戰場。
