戴德梁行

新聞稿

陸客購買力推動店面商場及旅館需求
大宗商用房地產交易熾熱

有別於第一季大宗房地產交易量寥寥可數，第二季交易量暴增4倍，單季交易量來到新台幣270億元，較去年同期成長9.8%，累計前六個月總交易量為NT$333.8億元。交易金額最高者為富邦人壽以新台幣70.9億元購入位於內湖科技園區西湖段的長虹新凱旋大樓，其次是台灣人壽以新台幣46億元，以售後租回方式取得華國飯店。以產品別觀之，廠辦大樓是本季交易量的大宗，其他如店面商場及旅館交易在本季也十分明顯，除華國飯店外，位於深坑的假日飯店也以新台幣18.6億元售出，顯示投資人對於大陸觀光客所帶來的旅館住宿需求深具信心。

有鑑於2011年大陸旅客人數達178萬人，較前年增加9.2%。大陸旅客在台每人每日平均消費270美元，較前年增加10.2%， 2011年大陸旅客平均每人每日購物費164美元，較前年增加15.5%。致在店面商場的投資買賣亦表現亮眼，其中富邦人壽透過公開標售取得忠孝東路四段上的太平洋敦南商業大樓，總樓地板面積約992.6坪，以19.39億元的標脫價格進行拆算， 1樓店面每坪約929萬元，總計壽險公司在本季房地產投資金額約162.6億元，佔第二季交易量的60%。

本季台北市A級辦公大樓空置率除南京松江區上升0.1個百分點外，其他地區皆下降，其中以信義區減少2.6個百分點至9.7%最為明顯；台北市整體空置率為8.1%，較上季下降1.8個百分點。主要受惠於對信義區的需求，本季全市A級辦公大樓去化面積達到10,200坪，為2008年第三季以來突破單季有萬坪以上的胃納量。雖然空置率有所下降，但因整體經濟表現不佳，致租金仍呈現持平，每坪每月2,300元。
在土地市場方面，根據戴德梁行統計，2012年第二季的土地交易量為300億元，並已連續四季維持在300億元以上的單季成交量。若再往前回溯至2010年起連續十個季度的統計，亦可約略看出每季的土地交易量約在300~350億元之間，並可被視為判斷土地市場需求的基本盤。
相較於上一季，2012年第二季由公部門釋出的土地交易量由82億縮減至51億，主因在於第一季桃園縣政府有整批近40億的土地釋出，而本季由公部門釋出的土地除了以新北市政府於6月29日公開標售的單獨一筆新莊副都心土地外，就只有交通部高鐵局於4月10日公開標售的高鐵特定區土地稍具規模，開發商獵地仍以民間議價為主。

新北市無疑是本季最大的土地交易戰場。在本季前十大土地交易案中，位於新北市的土地即佔4宗，分別是國泰人壽透過法拍程序取得太子汽車位於土城工業區的12,000坪土地，金額達43.9億元；冠德建設取得葉國一於2010年向太子汽車購得之三重工業地，金額為29.8億元，未來有機會朝變更住宅區或商業區方向發展，葉國一於兩年間則僅獲得不到1億元之價差；宏泰人壽則以9.39億元從關係人宏盛建設取得淡海新市鎮的中心商業區土地，每坪40萬的單價則創下淡海新市鎮地價的新高，但由於此案屬於關係人交易，能否獲得市場認同有待觀察；最受矚目的則屬皇翔建設力退十大群雄，取得新北市政府釋出的最後一筆新莊副都心商業土地，金額達21.33億元。總計第二季300億元的交易量中，以上四宗新北市土地交易金額即高達104億元。

除了北部戰場以外，台中七期土地也在大陸建設積極開疆闢土政策中，以每坪327萬向力麒建設購得惠國段105、108地號共813.73坪之新六土地，再創七期地價新高記錄。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，力麒建設在2008至2010年間兩度以當時最高價的每坪220萬與300萬購入該地，並取得近40%之容積移轉後才以327萬之單價賣給大陸建設，由於該地容積率高達840%，還可申請開放空間獎勵，未來房價只要達到45~50萬即有基本開發利潤，由於該地位於七期豪宅代表作『聯聚信義』之東側，土地正臨綠園道，加上大陸建設的品牌，房價要賣到50萬以上並不困難，所以土地單價雖創新高，但換算為容積地價後仍屬合理。