2015Q3 西區商辦大樓翻身 平價旅館當道
2015-11-02
投資市場低迷不振
延續第二季度的冷清市況，第三季度買賣成交量（不含土地）僅有97.7億元，較上季有所成長，但較去年同期大幅下滑75.7%。累計今年前九個月成交量僅有289.4億元，也遠低於去年同期累計的712億元，市場處於低迷不振的態勢。
戴德梁行最新數據顯示，本季交易均以自用為主，壽險資金呈現休眠狀況，投資標的以廠辦及廠房為大宗，主要買家來自金融業及科技製造業。其中交易金額最高者，為中國信託商業銀行以新台幣51.39億元，取得台北市內湖區廠辦大樓預售房地，預計作為後勤辦公室使用。而台北市信義計畫區於本季出現久違的指標性辦公大樓交易，正大置地以新台幣10.68億元，取得統一國際大樓約670坪辦公空間，單價約新台幣153萬元，預期為第四季數宗信義計畫區重量級商用不動產標售案，樹立價格基準點。
下季預計開標的商用不動產中，最受矚目者包括位於台北市信義計畫區開價新台幣90億元的新光人壽曼哈頓世貿大樓、開價新台幣280億元新光三越信義新天地A8館，及中國信託舊總部松壽大樓等，其開標結果將成為商用不動產交易動能的風向球。
信義計畫區辦公大樓需求穩定成長
本季台北市各區A級辦公大樓租金表現持穩，全市平均租金為每月每坪2,500元；空置率微幅下降，全市整體空置率為8.9%，較上季減少1.2個百分點。租金呈現上揚的敦南區，係受到新供給的富邦人壽敦南大樓加入而拉升。其中逾2,100坪面積已由電信業台灣大哥大進駐。因有新供給加入，致敦南區空置率較上季上升2個百分點。而信義區胃納量約3,600坪，有數棟辦公大樓已達到滿租。另台北101大樓空置率更首度低於5%，顯示信義區辦公室持續保持一定的需求量。預計大型租戶搬遷亦將持續推動信義區辦公租賃市場，而該區租金將維持穩步成長。
站前及西門商圈平價旅館快速成長
延續老舊辦公大樓轉租予旅館業風潮，位於西區的站前商圈及西門商圈成為台北市平價旅館的大本營。根據戴德梁行調查顯示，目前這兩個商圈平價旅館房間數保守估計達4,600間。早期站前商圈辦公大樓主要以銀行及補習班為主力承租，近年來拜觀光人口大幅且快速成長之賜，辦公大樓改變用途，平價旅館快速複製，尤其是重慶南路由書店一條街，變身為商旅一條街，部分大樓因旅館需求殷切，租金水漲船高躍升到1,800-2,000元/坪/月。對於快打式的獨立品牌，如果無法維持一定的經營規模，租金成本攀升，恐降低經營獲利，對其經營的穩定性將有待觀察。目前業者對西門商圈展店需求殷切，面積需求以700-800坪為主，主要係因該商圈為國際觀光客必到之處，挾其交通便利及具有台北特色的必遊商圈所致。
土地所有權交易跌破百億，僅工業土地餘溫尚存
房地合一稅制上路已屆一季，隨著政策的塵埃落定，土地交易市場仍未見起色。根據戴德梁行統計，2015年第三季土地所有權交易金額僅為95億元，創下2009年金融海嘯結束以來之單季最低量。
戴德梁行指出，2015年第三季除了台肥南港C3地上權以150億元標脫可算是指標交易案以外，總計第三季土地所有權交易量僅95億元，上一次所有權交易跌破百億已是2009年第二季金融海嘯結束前，當時土地交易量為81億，此後整整六年時間，土地所有權單季交易金額從未跌破百億關卡，且單季平均交易量高達354億元。
除了交易動能不足以外，2015年第三季土地交易價格已可看出鬆動跡象，昔日蘆洲重陽重劃區飆破百萬、新莊副都心動輒200萬等地價已不復見，甚至已有微幅下跌情形。投資區域則陸續發散至新竹、台中、台南、高雄等總價帶較低、未來幾年房價不易漲破400萬課稅門檻之地區。
在一片沈寂聲中，近期工業土地已屬於稍能獲得投資人些許關懷的土地交易類型。戴德梁行進一步指出，傳統產業在過去幾年累積的獲利在房市低迷之際正悄悄瞄準了工業土地，地點仍以新北、桃竹苗等地區為主。本著撿便宜之心態，在20億元以內耐心等待投資機會但絕不追價。以新北市為例，三字頭的廠辦售價若有業主願意以25~28萬/坪降價釋出，即有機會觸動傳統產業有土斯有財的投資神經。工業土地雖未見業主降低開價，但傳產投資人砍價回應、危機入市之心態正蠢蠢欲動。
完
如有查詢，請聯繫：
薛惠珍
研究顧問部協理
電話：(02) 8788-3288轉380
wendy.hj.hsueh@dtzcushwake.com
楊長達
不動產估價師事務所所長
電話：(02) 8788-3288轉388
charlie.cc.yang@dtzcushwake.com
媒體請聯繫：
黃婷鈺
協理
電話：(02) 8788-3288轉220
clio.ty.huang@dtzcushwake.com
延續第二季度的冷清市況，第三季度買賣成交量（不含土地）僅有97.7億元，較上季有所成長，但較去年同期大幅下滑75.7%。累計今年前九個月成交量僅有289.4億元，也遠低於去年同期累計的712億元，市場處於低迷不振的態勢。
戴德梁行最新數據顯示，本季交易均以自用為主，壽險資金呈現休眠狀況，投資標的以廠辦及廠房為大宗，主要買家來自金融業及科技製造業。其中交易金額最高者，為中國信託商業銀行以新台幣51.39億元，取得台北市內湖區廠辦大樓預售房地，預計作為後勤辦公室使用。而台北市信義計畫區於本季出現久違的指標性辦公大樓交易，正大置地以新台幣10.68億元，取得統一國際大樓約670坪辦公空間，單價約新台幣153萬元，預期為第四季數宗信義計畫區重量級商用不動產標售案，樹立價格基準點。
下季預計開標的商用不動產中，最受矚目者包括位於台北市信義計畫區開價新台幣90億元的新光人壽曼哈頓世貿大樓、開價新台幣280億元新光三越信義新天地A8館，及中國信託舊總部松壽大樓等，其開標結果將成為商用不動產交易動能的風向球。
信義計畫區辦公大樓需求穩定成長
本季台北市各區A級辦公大樓租金表現持穩，全市平均租金為每月每坪2,500元；空置率微幅下降，全市整體空置率為8.9%，較上季減少1.2個百分點。租金呈現上揚的敦南區，係受到新供給的富邦人壽敦南大樓加入而拉升。其中逾2,100坪面積已由電信業台灣大哥大進駐。因有新供給加入，致敦南區空置率較上季上升2個百分點。而信義區胃納量約3,600坪，有數棟辦公大樓已達到滿租。另台北101大樓空置率更首度低於5%，顯示信義區辦公室持續保持一定的需求量。預計大型租戶搬遷亦將持續推動信義區辦公租賃市場，而該區租金將維持穩步成長。
站前及西門商圈平價旅館快速成長
延續老舊辦公大樓轉租予旅館業風潮，位於西區的站前商圈及西門商圈成為台北市平價旅館的大本營。根據戴德梁行調查顯示，目前這兩個商圈平價旅館房間數保守估計達4,600間。早期站前商圈辦公大樓主要以銀行及補習班為主力承租，近年來拜觀光人口大幅且快速成長之賜，辦公大樓改變用途，平價旅館快速複製，尤其是重慶南路由書店一條街，變身為商旅一條街，部分大樓因旅館需求殷切，租金水漲船高躍升到1,800-2,000元/坪/月。對於快打式的獨立品牌，如果無法維持一定的經營規模，租金成本攀升，恐降低經營獲利，對其經營的穩定性將有待觀察。目前業者對西門商圈展店需求殷切，面積需求以700-800坪為主，主要係因該商圈為國際觀光客必到之處，挾其交通便利及具有台北特色的必遊商圈所致。
土地所有權交易跌破百億，僅工業土地餘溫尚存
房地合一稅制上路已屆一季，隨著政策的塵埃落定，土地交易市場仍未見起色。根據戴德梁行統計，2015年第三季土地所有權交易金額僅為95億元，創下2009年金融海嘯結束以來之單季最低量。
戴德梁行指出，2015年第三季除了台肥南港C3地上權以150億元標脫可算是指標交易案以外，總計第三季土地所有權交易量僅95億元，上一次所有權交易跌破百億已是2009年第二季金融海嘯結束前，當時土地交易量為81億，此後整整六年時間，土地所有權單季交易金額從未跌破百億關卡，且單季平均交易量高達354億元。
除了交易動能不足以外，2015年第三季土地交易價格已可看出鬆動跡象，昔日蘆洲重陽重劃區飆破百萬、新莊副都心動輒200萬等地價已不復見，甚至已有微幅下跌情形。投資區域則陸續發散至新竹、台中、台南、高雄等總價帶較低、未來幾年房價不易漲破400萬課稅門檻之地區。
在一片沈寂聲中，近期工業土地已屬於稍能獲得投資人些許關懷的土地交易類型。戴德梁行進一步指出，傳統產業在過去幾年累積的獲利在房市低迷之際正悄悄瞄準了工業土地，地點仍以新北、桃竹苗等地區為主。本著撿便宜之心態，在20億元以內耐心等待投資機會但絕不追價。以新北市為例，三字頭的廠辦售價若有業主願意以25~28萬/坪降價釋出，即有機會觸動傳統產業有土斯有財的投資神經。工業土地雖未見業主降低開價，但傳產投資人砍價回應、危機入市之心態正蠢蠢欲動。
完
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