住宅熱銷土地漲聲響起 投資市場聚焦產業自用
2024-07-02
不追價已成往事 土地漲聲再響起
戴德梁行今日發表2024年第二季度土地及商用不動產市場動態。依戴德梁行統計，2024年第二季土地市場交易量為390億元，單季表現中規中矩，但累計上半年交易已突破千億大關，直逼去年全年交易量，亦為近三年同期最佳表現。
戴德梁行表示，住商土地與工業土地交易量呈現8比2的穩定比例仍未改變，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，但2022年以來「擇優慎選不追價」的格局則已起了變化，交易價格已有向上推升之趨勢。
戴德梁行指出，第一季十大土地交易中，住商類土地佔了9筆，工業土地僅佔1筆，除了緯穎是以興建企業總部自用外，其餘皆為開發商之投資性購地，其中斐成企業以單價130萬購置台南市商業區土地，創下台南市地價新高記錄。此外，福熙實業以單價152萬得標高雄大學特區之住宅土地、及華建以單價70萬購入新北市鶯歌鳳鳴重劃區住宅土地，皆創下該特區地價交易新高。
戴德梁行進一步分析，今年1-5月全台買賣移轉棟數為146,559棟，較去年同期成長三成，其中以台南市及高雄市成長率將近四成最為明顯。新青安購屋效應在2024上半年持續增溫，已引發央行及財政部密切關注新青安貸款政策是否有人頭申貸或貸後轉租等情事。然而預售屋並非青安貸款適用對象，此波預售屋房價上漲的關鍵在於成本推動及購屋人對於對抗通膨之預期，而非新青安政策。惟成屋需求增加會導引房價上漲，而預售屋在成屋供需的推波助瀾之下仍進一步推升價格，則是近期土地交易價格持續上漲的原因，亦是下半年各界將關注之課題。
投資市場持續回溫 聚焦產業自用需求
戴德梁行今日發表2024年第二季度商用不動產、土地市場動態。商用不動產交易延續前一季的態勢，單季交易金額291億元，相較上季增長21.4%，累計2024上半年交易量達531億元，高於2020同期表現，但仍低於近三年同期672億元之交易均量。
本季最大宗的交易為自然人以29.9億元打包新潤建設位於新莊之整棟商辦大樓；排名第二高交易為鈊象電子以23.3億元參與法拍投標購得新北五股工業區內整棟廠辦大樓；第三名則為矽格聯測以16.8億元取得位於新竹科學園區內之廠房。本季交易中，工業、廠辦及辦公仍占據主要的份額，市場明顯聚焦產業自用需求。
今年上半年交易金額雖沒有去年新光一號不動產投資信託基金資產處分加持，累計交易金額仍能達到531億元。展望下半年商用不動產交易市場，戴德梁行認為受到資金充沛、AI及半導體產業話題增溫的趨勢下，交易標的將聚焦企業自用需求，尤其是整棟現貨可供企業總部的商辦大樓或研發廠房等最受歡迎。而投資性需求則受到基礎利率仍高，租金報酬偏低影響，較難有爆發力。對此，戴德梁行預估全年度交易金額在產業自用需求支撐下，仍可望突破千億元大關，但能否觸及2020年以來年度均量1,350億的水準則待投資買盤復甦。
戴德梁行企業顧問服務部執行董事江品頤表示：「這波產業需求肇因於技術革新，而台灣更是這場大秀的主舞台」。她補充說明：「2023年起延燒至今的AI應用與半導體相關產業火燙熱潮，例如亞馬遜AWS, 蘋果Apple等外資擴大在台投資資料處理中心，加上台灣這幾年早已壯大的再生能源業者，電池製造商，外商物流業者等等，皆有大型土地的需求，可惜優質大型產業用地大部分被政府掌握，只租不售，民間企業想要取得土地所有權難度非常高，使得上萬坪的土地在市場公開，只要基礎建設良好，土地規劃完善，便容易吸引高度眼神關愛矚目！例如近期戴德梁行獨家接受地主委託銷售位於桃園科技園區一塊約８公頃的大型工業土地，至今不斷接到各方企業需求詢問，市場熱度頗高」。
市場迎來四棟全新商辦 同步拉抬舊市區租金行情
本季有四棟新A級辦公大樓完工啟用，其中兩棟為位於西區之上海商銀總部大樓及皇翔台北廣場，其餘兩棟為位於南京松江區之國泰松江大樓及元大松江金星大樓，合計新增加約30,000坪。因新供給釋出且租戶尚未開始進駐，市場整體空置率為7.7%，較上季上升2.3個百分點。
本季整體租金較上季上漲1.5%，全市平均租金每月每坪2,770元，以信義區的每月每坪3,440元為最高。受新供給加入影響，本季西區及南京松江區租金每月每坪分別達2,610元及2,420元，較上季增長14%及12%，西區一舉躍升為全市租金次高之辦公圈。
統計截至2026年底，台北市A級辦公大樓市場將陸續釋出約17萬坪新供給，這些新大樓廣布於各辦公商圈，預料將為台北市帶來空間結構的變化。適逢ESG風潮、興建成本上升、基礎利率提高等背景因素，預期租金將超越當地商圈行情，創下新高。因此，過去頂級辦公大樓僅集中於信義區的局面將可能改變，頂級辦公大樓遍地開花，不僅提供企業更多選擇，亦將促進各區域間的均衡發展。
西門商圈空置率連八降 忠孝商圈復甦倚仗大巨蛋
本季西門商圈延續上季熱度，多家獨立品牌等小型商家跟進，空置率連續8季下降來到3.5%，市場已嗅到租金上漲的氛圍。同時中山南京商圈空置率已經降到疫情前的低點，連部分長期閒置的店鋪都成功出租，使空置率降至3.3%。忠孝商圈本季空置率微幅上升至12.3%，仍需期待遠東Garden City的開業，帶動忠孝商圈店面的復甦。
戴德梁行今日發表2024年第二季度土地及商用不動產市場動態。依戴德梁行統計，2024年第二季土地市場交易量為390億元，單季表現中規中矩，但累計上半年交易已突破千億大關，直逼去年全年交易量，亦為近三年同期最佳表現。
戴德梁行表示，住商土地與工業土地交易量呈現8比2的穩定比例仍未改變，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，但2022年以來「擇優慎選不追價」的格局則已起了變化，交易價格已有向上推升之趨勢。
戴德梁行指出，第一季十大土地交易中，住商類土地佔了9筆，工業土地僅佔1筆，除了緯穎是以興建企業總部自用外，其餘皆為開發商之投資性購地，其中斐成企業以單價130萬購置台南市商業區土地，創下台南市地價新高記錄。此外，福熙實業以單價152萬得標高雄大學特區之住宅土地、及華建以單價70萬購入新北市鶯歌鳳鳴重劃區住宅土地，皆創下該特區地價交易新高。
戴德梁行進一步分析，今年1-5月全台買賣移轉棟數為146,559棟，較去年同期成長三成，其中以台南市及高雄市成長率將近四成最為明顯。新青安購屋效應在2024上半年持續增溫，已引發央行及財政部密切關注新青安貸款政策是否有人頭申貸或貸後轉租等情事。然而預售屋並非青安貸款適用對象，此波預售屋房價上漲的關鍵在於成本推動及購屋人對於對抗通膨之預期，而非新青安政策。惟成屋需求增加會導引房價上漲，而預售屋在成屋供需的推波助瀾之下仍進一步推升價格，則是近期土地交易價格持續上漲的原因，亦是下半年各界將關注之課題。
投資市場持續回溫 聚焦產業自用需求
戴德梁行今日發表2024年第二季度商用不動產、土地市場動態。商用不動產交易延續前一季的態勢，單季交易金額291億元，相較上季增長21.4%，累計2024上半年交易量達531億元，高於2020同期表現，但仍低於近三年同期672億元之交易均量。
本季最大宗的交易為自然人以29.9億元打包新潤建設位於新莊之整棟商辦大樓；排名第二高交易為鈊象電子以23.3億元參與法拍投標購得新北五股工業區內整棟廠辦大樓；第三名則為矽格聯測以16.8億元取得位於新竹科學園區內之廠房。本季交易中，工業、廠辦及辦公仍占據主要的份額，市場明顯聚焦產業自用需求。
今年上半年交易金額雖沒有去年新光一號不動產投資信託基金資產處分加持，累計交易金額仍能達到531億元。展望下半年商用不動產交易市場，戴德梁行認為受到資金充沛、AI及半導體產業話題增溫的趨勢下，交易標的將聚焦企業自用需求，尤其是整棟現貨可供企業總部的商辦大樓或研發廠房等最受歡迎。而投資性需求則受到基礎利率仍高，租金報酬偏低影響，較難有爆發力。對此，戴德梁行預估全年度交易金額在產業自用需求支撐下，仍可望突破千億元大關，但能否觸及2020年以來年度均量1,350億的水準則待投資買盤復甦。
戴德梁行企業顧問服務部執行董事江品頤表示：「這波產業需求肇因於技術革新，而台灣更是這場大秀的主舞台」。她補充說明：「2023年起延燒至今的AI應用與半導體相關產業火燙熱潮，例如亞馬遜AWS, 蘋果Apple等外資擴大在台投資資料處理中心，加上台灣這幾年早已壯大的再生能源業者，電池製造商，外商物流業者等等，皆有大型土地的需求，可惜優質大型產業用地大部分被政府掌握，只租不售，民間企業想要取得土地所有權難度非常高，使得上萬坪的土地在市場公開，只要基礎建設良好，土地規劃完善，便容易吸引高度眼神關愛矚目！例如近期戴德梁行獨家接受地主委託銷售位於桃園科技園區一塊約８公頃的大型工業土地，至今不斷接到各方企業需求詢問，市場熱度頗高」。
市場迎來四棟全新商辦 同步拉抬舊市區租金行情
本季有四棟新A級辦公大樓完工啟用，其中兩棟為位於西區之上海商銀總部大樓及皇翔台北廣場，其餘兩棟為位於南京松江區之國泰松江大樓及元大松江金星大樓，合計新增加約30,000坪。因新供給釋出且租戶尚未開始進駐，市場整體空置率為7.7%，較上季上升2.3個百分點。
本季整體租金較上季上漲1.5%，全市平均租金每月每坪2,770元，以信義區的每月每坪3,440元為最高。受新供給加入影響，本季西區及南京松江區租金每月每坪分別達2,610元及2,420元，較上季增長14%及12%，西區一舉躍升為全市租金次高之辦公圈。
統計截至2026年底，台北市A級辦公大樓市場將陸續釋出約17萬坪新供給，這些新大樓廣布於各辦公商圈，預料將為台北市帶來空間結構的變化。適逢ESG風潮、興建成本上升、基礎利率提高等背景因素，預期租金將超越當地商圈行情，創下新高。因此，過去頂級辦公大樓僅集中於信義區的局面將可能改變，頂級辦公大樓遍地開花，不僅提供企業更多選擇，亦將促進各區域間的均衡發展。
西門商圈空置率連八降 忠孝商圈復甦倚仗大巨蛋
本季西門商圈延續上季熱度，多家獨立品牌等小型商家跟進，空置率連續8季下降來到3.5%，市場已嗅到租金上漲的氛圍。同時中山南京商圈空置率已經降到疫情前的低點，連部分長期閒置的店鋪都成功出租，使空置率降至3.3%。忠孝商圈本季空置率微幅上升至12.3%，仍需期待遠東Garden City的開業，帶動忠孝商圈店面的復甦。
